תוספות תשלום לקבלן
כל סתירה שמתגלה בשטח הופכת לדרישת תשלום — עם מעט מאוד יכולת מיקוח בשלב הזה.
הפער שאף אחד לא נמצא בתוכו
המתכננים יושבים במשרד. הביצוע קורה באתר. בין שניהם נשאר פער שלא נסגר מעצמו.
למפקח, למנהל הפרויקט וליועצים יש כל אחד את התפקיד שלו — ואף אחד מהם לא נשכר כדי לעבור על כל החומר שוב, ביחד, בעיניים של כסף. ליזם אין זמן לקרוא מאות עמודי תכנון. וכך הפער ממשיך הלאה אל המכרז, ומשם אל האתר.
איך הפער הזה חוזר אליכם
הארכות לו״ז ואיחורי מסירה
תיאום שלא נסגר בתכנון נסגר בעצירה בשטח, ומשם לאיחור מול הדיירים.
חשיפה משפטית
כשמפרט המכר מבטיח משהו שלא תוכנן בפועל — הפער הזה מגיע בסוף כתביעה.
ליקויי איכות והוצאות בדק
פרטים שאינם ישימים לביצוע מתורגמים בשטח לאלתור, ובתקופת הבדק לחשבון.
מה נבדק
סתירות וחוסרים
בין תוכניות, מפרטים ודרישות הפרויקט — כולל ההתחייבויות שבמפרט המכר.
נקודות תורפה
טעויות תכנון ופרטים שאינם ישימים לביצוע, שיתגלו ממילא — השאלה רק מתי ובאיזה מחיר.
הזדמנויות לשיפור
תכנון בזבזני, עודפי מפרט וייעול תת־הקרקע — חלופות שמצמצמות עלות בלי לפגוע במוצר.
התוצאה: פחות הפתעות בשטח, החלטות יזם בזמן, ותכנון שמתאים למה שבאמת ייבנה.
החלון נסגר ככל שמתקדמים
אותו פער בדיוק עולה אחרת בכל שלב. בתכנון הוא שינוי בנייר. אחרי חתימת החוזה הקבלני הוא דרישת תשלום, ובשטח הוא כבר חריג ועיכוב.
כאן נכנסת הבקרה
עלות התיקון
תכנון מוקדםשינוי בניירלפני הפצת מכרזשינוי בניירחוזה חתוםדרישת תשלוםביצועחריג + עיכובמסירהבדק ותביעות
שתי דוגמאות מתוך בקרות שבוצעו. הפירוט בהמשך העמוד.
₪900,000
נחסכו בשינוי שיטת ביסוס בפרויקט אחד
₪300,000
נחסכו באיתור עודפי מפרט ב־62 חלונות
10
דוחות בקרה בפרויקטי מגורים
שלוש דוגמאות
מקרים אמיתיים מפרויקטי מגורים. כל אחד מהם מייצג סוג אחר של ערך.
חיסכון הנדסי900,000 ₪ נחסכו
בחינת חלופת ביסוס
- מה נמצא
- התכנון כלל 85 כלונסאות ביסוס עמוקים מסוג בנטוניט.
- מה נעשה
- נבחנה חלופת ביסוס ברפסודה והוצגה לצוות הפרויקט.
- התוצאה
- חיסכון של כ־900,000 ₪ וקיצור משך הביצוע.
מקרה פרטני. כל חלופה הנדסית נבחנת ומאושרת על ידי המתכננים.
עודפי תכנון300,000 ₪ נחסכו
איתור עודפי מפרט
- מה נמצא
- מפרט החלונות הגדיר זכוכית מסוג LOW-E ב־62 חלונות בבניין, מעבר לנדרש.
- מה נעשה
- הסעיף הוצג ליזם ולמתכננים כהזדמנות לחיסכון.
- התוצאה
- חיסכון של כ־300,000 ₪.
חשיפה משפטיתחשיפה שנמנעה
פער בין מפרט המכר לתכנון
- מה נמצא
- מפרט המכר שנמסר לדיירים כלל מערכת חשמל חכם. בתכנון בפועל היא לא הופיעה.
- מה נעשה
- הפער הוצג ליזם לפני הפצת המכרז, בשלב שבו עוד אפשר להחליט.
- התוצאה
- התאמה בין ההתחייבות לדיירים לבין התכנון — לפני שהיא הופכת לדרישה או לתביעה.
לא כל פער מסתיים בתביעה. הערך הוא בזיהוי המוקדם, כשעוד יש בחירה.
הדוגמאות מוצגות באישור, ללא פרטים מזהים של הפרויקט או הלקוח.
בדקו אם זה מתאים לפרויקטדקה למלא. בלי מסמכים.
הממצאים לא נשארים על הנייר.
היזמים שפגשתי כבר קיבלו בעבר דוח שאף אחד לא עשה איתו כלום. לכן הדוח הוא לא סוף התהליך — הוא תחילתו.
אחרי מסירת הממצאים אני מלווה את ההטמעה מול צוות הפרויקט והיועצים: מה מתקנים, מי מתקן, ומה נכנס למסמכי המכרז. הליווי נמשך עד לחתימת החוזה הקבלני.
היקף העבודה והאחריות לכל תיקון מוגדרים בהתקשרות.
״יש לי כבר מפקח, מנהל פרויקט ויועצים.״
נכון — וזו בדיוק הסיבה שהבקרה עובדת.
כל אחד מהם אחראי על התחום שלו, ועושה אותו היטב. הבקרה מסתכלת על כל החומר ביחד — תוכניות, מפרטים, מסמכי מכר ומכרז — בעיניים של מי שצריך לבנות את זה בסוף, ובאינטרס של מי שמשלם.
לא במקום הצוות הקיים. מבט נוסף על כל החומר, לפני שהוא יוצא החוצה.
מי עומד מאחורי הבקרה
שותף בחברת ניהול ופיקוחסמנכ״ל הנדסה בחברה יזמית
עמית גולדשטיין ראה את שני צידי המשוואה: שותף בחברת ניהול ופיקוח, וסמנכ״ל הנדסה בחברה יזמית.
משם הגיע הצורך — באותם פערים חוזרים, ובמחיר שהיזם משלם עליהם בסוף.
ב־UpStruct אני בפרונט.
אני זה שעובר על החומר, יושב בפגישות היועצים וחותם על הדוח.
יש לי אנשי מקצוע שעובדים איתי, אבל מי שמולכם — זה אני.
נבדוק יחד אם הבקרה מתאימה לפרויקט שלכם.
אפשר להתקשר, לשלוח מייל או להשאיר פרטים וכמה מילים על הפרויקט. אחזור אליכם אחרי שאעבור על המידע — כדי שהשיחה תהיה ממוקדת ולא כללית.